河内是2020年ZUI值得期待的房地产市场（上篇）越南简史以及河内的定位DWELL首望·2020-07-0610:17越南的整体情况和房地产市场我们之前有所涉及，但为什么一直说河内是ZUI值得期待的房地产市场？接下来让我们用两篇的篇幅来聊聊：一篇软性，讲讲越南的简史，河内的定位；一篇硬核，用数据来论证我们对河内房地产市场的判断!越南国土狭长，33万平方公里的面积却拥有绵延3260公里的海岸线。现在中南半岛的各国领土越南的两个主要的经济区域：红河三角洲（河内所在）以及湄公河三角洲（胡志明所在）因为有利的地形发展形成了今天繁华的城市规模和经济体量！

　　1个“黄金十年”，银行的贷款利率从10%/年，逐步降到了5！5%/年.看看越南的银行贷款利率变动图，从2011年到目前，是否依然似曾相识？从16%的年化贷款利率降到了8%以下，这不是单纯数字意义上的变化，更深层次的变化，是引导消费习惯的转变。当资本市场集体进入印尼，菲律宾，柬埔寨，设立各种小贷公司收割消费红利的时候，越南在东南亚各国中始终是一片“净土”，因为越南人已经习惯了高居不下的贷款利息，大部分人没有冲动消费的“激情”；但是这两年的情况不一样了，人们在谈论股票投资，买卖土地的同时，我们发现小贷门店开始多了起来，大街上的F88，easymoney的小额抵押贷款的门店，偶尔还会门庭若市，大家的消费习惯，对于借贷的理解，开始转变了，可能利率下降，降到了可负担的水平，是一个重要的因素。

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　　从人口热力图上看越南的红河及湄公河三角洲人口聚集程度既然谈到城市规模和经济总量，为什么越南不选择更胜一筹的胡志明为首都，而选择河内？这就要追溯到越南形成今天这个领土规模所经历的历史沿革过程!长话短说，从秦始皇统一六国之后长达一千多年的时间里，越南中北部一直是中国各朝代（汉朝、东吴、晋朝、南朝、隋朝、唐朝、南汉）的直属领土。公元10世纪中国五代十国时期，越南（当时叫安南）才正式成立独立的封建王朝。西面是长山山脉，东面是海，北部难攻，想要扩张只能南进公元前192年左右成立的占婆就成了越南的目标，一直到1471年，越南用了五个多世纪终于攻下占婆.

　　在开始分析之前，我先跟大家阐明，重申一个观点：房贷——是绝大多数普通人，可以借到的ZUI便宜的长期Gaoe贷款，没有之一!有了这个共识，并且大部分曾经秉持全款买房，不给银行送钱，又不止一次的暗自懊恼后悔，为什么当时不多贷款，不多买房，错失房价增长红利的普罗大众（包括我自己），可能会对接下来的文字，更加感同身受!越南ZUI近一段时间，存款利率降到了6%以下，当然房贷利率也相应的调整到了7%左右。让我对河内的房价增长，又一次充满了期待！

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　　根据两大机构的数据显示，自2013年起，中低端的房价增长率维持在3%-5%/年，Advance住宅因为供应量的稀缺，增幅略高于中低端住宅，达到4%-8%/年！出租:大部分的看客在河内买了房，都是用作投资，那投资除了房价的稳定及增值，租金回报也是个考量因素！根据太平戴维斯的数据，河内公寓的租金价格从US$13/㎡/月–US$32/㎡/月不等，一般的回报率可达到5%/年以上!由于市场上的公寓处于供不应求的状态，本地买家多为改善型刚需，所以可出租的房源就整个河内市场而言不多，租住公寓的客群也多为海外派驻越南的高管，外籍人士以及越南本地的高收入群体，租客受教育程度及素质高于平均水平。